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BGH kippt Schönheitsreparatur-Klauseln

Der BGH hat Mitte März 2015 in wichtigen Punkten seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen geändert. Sind Mieter in eine unrenovierte Wohnung gezogen, können Schönheitsreparaturen nicht mehr formularmäßig übertragen werden. Auch Quotenabgeltungsklauseln hält der BGH nun für unwirksam.



Der BGH hat zwei weitreichende Grundsatzurteile (BGH, Urteile v. 18.3.2015, VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13) zur Wohnungsrenovierung gefällt und ist darin von seiner bisherigen Rechtsprechung abgerückt.



1. Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung



Nach neuer Auffassung des BGH ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam. Eine solche Klausel verpflichtet den Mieter dazu, sämtliche Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen. In der Folge müsste der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Damit hat der BGH seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, nach der die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können.

Für die Abgrenzung, ob eine Wohnung an den Mieter renoviert oder unrenoviert überlassen wurde, kommt es darauf an, dass die Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.



2. Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam



Bisher konnten dem Mieter anteilig Kosten für Schönheitsreparaturen auferlegt werden, wenn die Schönheitsreparaturen bei Auszug des Mieters nach dem im Mietvertrag festgelegten Fristenplan noch nicht fällig waren. An dieser Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln hält der BGH nicht mehr fest.

Nach der Entscheidung des BGH liegt darin eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, denn der auf ihn entfallende Kostenanteil kann nicht verlässlich ermittelt werden und es ist für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Die neue Rechtsprechung gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde. Quotenabgeltungsklauseln sind daher stets unwirksam.

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